ep04. 필수적으로 먼저 보세요 – 좋은 집을 찾기 위한 필수 체크리스트 (2)
집을 구할 때 기본적인 사항(보증금, 월세, 관리비, 교통, 애완동물 가능 여부 등)을 확인했다면, 이제 한층 더 깊이 들어가서 보증금을 보호하고, 거주 중 문제가 발생하지 않도록 대비해야 한다.
이 글에서는 보증금 보호를 위한 필수 체크리스트를 정리했다.
1️⃣ 입주 전 공과금 정리 여부 확인 – 이전 세입자의 요금 미납 문제
이전 세입자가 공과금을 미납하고 퇴거한 경우, 새로운 세입자가 해당 요금을 부담해야 할 수도 있다.
📌 확인해야 할 사항
✅ 전기, 가스, 수도 요금 미납 여부 확인
✅ 관리비 미납이 있는 경우 집주인과 해결 방안 협의 (집주인이 부담할지, 보증금에서 차감할지)
✅ 이전 세입자의 공과금 정산이 끝났다는 증빙 요청 가능
📢 보통 마지막 달 공과금을 내지 않고 나가는 경우가 많으므로, 집주인과 협의하여 마지막 달 공과금을 면제받는 방법도 고려할 수 있다.
2️⃣ 집주인 체크 – 어떤 사람이 집주인인지 반드시 확인해야 하는 이유
좋은 집을 찾는 것도 중요하지만, 좋은 집주인을 만나는 것이 더 중요할 수도 있다.
🏡 집주인의 성향에 따라 계약 및 거주 중 갈등이 발생할 수 있기 때문이다.
📌 집주인 체크포인트
✅ 공인중개사에게 집주인의 성향을 넌지시 물어보기
✅ 건물 관리 경험이 많은 집주인인지 확인 (경험이 적은 경우, 사소한 문제도 쉽게 트러블로 이어질 수 있음)
✅ 같은 건물에 거주하는 집주인이 더 유리할 수도 있음 (건물 관리가 잘 되고, 보증금 보호 가능성이 높음)
🚨 피해야 할 집주인 유형
🚫 사업을 운영하는 집주인 – 세금, 임금 체납이 많을 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음
🚫 무리하게 보증금 반환을 늦추는 집주인 – 계약 종료 후 정당한 사유 없이 보증금을 늦게 돌려주는 사례가 있음
📢 집주인과 직접 대화해 보는 것도 중요하다.
✅ 보증금 반환 절차에 대한 질문을 던져보면서 신뢰도를 체크하는 것이 좋다.
3️⃣ 건물의 법적 문제 – 불법 건축물 여부 및 등기부등본 확인
🏢 건물에 법적 하자가 있으면, 전세 대출이 불가하거나 거주 중 문제가 발생할 가능성이 높다.
이를 방지하기 위해 건축물대장과 등기부등본을 반드시 확인하자.
📌 어디서 확인할 수 있을까?
✅ 정부 24(민원 24) – 건축물대장 열람 가능
✅ 부동산 등기부등본 확인 (대법원 인터넷등기소 or 주민센터 방문)
📌 등기부등본 확인 방법
📜 표제부 – 건물 주소가 건축물대장과 일치하는지 확인
📜 갑구 – 건물의 소유권 관련 사항 (압류, 경매 진행 여부 확인)
📜 을구 – 근저당 설정 여부 확인 (건물이 대출 담보로 잡혀 있는지 체크)
🚨 주의할 점
🚫 근저당 설정이 많다면, 건물이 경매로 넘어갈 위험이 있음 → 보증금 보호 어려울 수 있음
🚫 등기부 등본에 ‘빨간 줄’이 그어진 부분은 소멸된 내용이므로 신경 쓰지 않아도 됨
📢 전세 보증금이 클 경우, 근저당 없는 건물이 가장 안전하다!
4️⃣ 집주인의 세금 체납 문제 – 보증금 보호를 위해 반드시 체크해야 할 사항
집주인이 세금을 체납한 경우, 건물이 경매로 넘어가면 국세청이 세금부터 가져가고, 나머지 돈을 채권자들이 나눠 가지게 된다.
이때, 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있다.
📌 세금 체납 확인 방법
✅ 미납국세 등 열람 신청서 (세무서 제출)
✅ 미납지방세 등 열람 신청서 (구청 제출)
🚨 문제점
이 서류를 발급받으려면 집주인의 동의가 필요하다.
✅ 신청서에 집주인의 서명 + 신분증 사본 + 도장이 필요하며, 세무서에 따라 신분증만 있어도 처리해 주는 경우가 있다.
📢 현실적으로 어렵다면?
🏡 사업을 운영하는 집주인은 세금 체납 가능성이 상대적으로 높으므로 피하는 것이 좋다.
5️⃣ 침수 이력 확인 – 침수 위험 지역인지 체크!
🏠 이상 기후로 인해 폭우 피해가 증가하는 요즘, 침수 이력 확인은 필수다.
📌 어디서 확인할 수 있을까?
✅ 시청/구청 치수과 – 해당 건물 및 지역에 침수 신고 이력이 있는지 확인 가능
✅ 국토교통부 ‘물환경정보시스템’ – 침수 우려 지역 확인 가능
💡 추가 체크할 사항
📌 반지하/1층이라면 특히 주의! → 우수관 역류 여부, 배수 시설 확인
📌 주변 지형도 확인 – 낮은 지대에 위치한 건물은 침수 위험이 높음
📌 하수구 역류 여부 체크 – 비가 오는 날 방문하면 확인하기 쉬움
📢 침수 이력이 있는 지역이라면, 해당 건물의 배수 시스템이 개선되었는지도 확인하자!
📌 정리하자면...
🏡 보증금 보호를 위한 필수 체크 사항
✅ 입주 전 공과금 정리 여부 – 이전 세입자의 공과금 미납 확인
✅ 집주인 성향 체크 – 경험이 많은 집주인 선호, 사업 운영하는 집주인은 피하기
✅ 건물의 법적 문제 – 건축물대장 & 등기부등본 확인 필수
✅ 집주인 세금 체납 여부 – 체납 시 보증금 반환이 어려울 수 있음
✅ 침수 이력 확인 – 시청/구청에서 침수 신고 이력 조회 가능
📢 안전한 계약을 위해 반드시 확인해야 하는 사항들이다!
🏡 이제 막 독립을 준비하는 사람이라면, 공인중개사의 말만 믿지 말고 직접 자료를 확인하는 것이 가장 안전하다.